购房者要注意:从2021年起,提前还房贷也有小知识

来源:观塘壹号作者:姜辉网址:http://www.asssl.com/
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现在别看很多人买房如买白菜,其实面对动辄几十万,甚至几百万的房子,95%的购房者都是要从银行贷款来买房,全款买房的人是极少数。有数据显示,在2020年前三季度住户部门中长期贷款增加了共计4.65万亿元。正是有了银行房贷的杠杆资金的支持,国内房价才会涨上了天。老百姓买不起房怎么办?可以用你未来20-30年的时间来慢慢还。


于是,多数人为了买上一套房,圆上住房梦,就开始过上了漫长的还贷生活。不过,也有一些人通过自己的努力,买房后的收入有了较大的提高,手里也有了一大笔钱。随后,这些人就提出,房贷周期二三十年有些过长,能否提前还给银行一部分贷款,这样可以适当减轻还贷压力。


对此,我们认为,不同的情况,要具体问题,不能一概而论:第一种情况,等额本金。在房贷问题上,我们不可避免地要涉及到“等额本金”。所谓等额本金,就是每个月还款本金是等额的,但是由于本金不断减少,利息也越来越少,所以每个月的还贷利息会出现先高后低的情况。也就是说,绝大部分本金到期都积留在前面,越往后面就越少,利息也在相应的减少。


而据测算,在还款周期前1/3的时间内利息就占了绝大部分,若是有提前还款的意愿,应该在此时间内还。如是你的房贷周期是30年的,那就要在购房后的前10年还款,把本金给还掉了,后面利息就会越来越少。而一旦超过了三分之一这个周期,如果再想提前还款就没有这个必要了。


第二种情况,等额本息的还款方式。这是绝大部分购房者的首选,这倒不是购房者会得到便宜。主要是大多数家庭经济条件并不富裕,而且每个月固定的还款总额能够有利于每个家庭的支出规划。而等额本息的还款方式是,每个月还款的利息是先多后少,而本金则是先少后多。举个例子,如果5000元钱还月供房贷,在刚开始时利息支出就占据了3800元,而本金只有1200元。但是在最后一期时,利息只有几十元,本金却要有4900元。


从以上的例子,我们可以看出,以30年的房贷周期举例,有70%的利息集中在还贷的前15年内,而后15年的利息只占30%。那提前还款应该控在前15年内,也就是还款总周期二分之一的时间内。这样购房者既可以提前还本,还可以减少利息支出。但是,如果等额本息过了二分之一的时间,再还贷款就没什么意思了。


第三种情况,不管是等额本息,还是等额本金,这都是要你的投资理财的收益率跑不赢银行房贷利息的情况之下,如果你手里的剩余资金通过理财的方式,在能保证资金相对安全的前提下,还能跑赢银行的房贷利率,那也不需要提前还清贷款了。当然,通过自己理财收益要想跑过银行房贷利率,肯定是有风险还有难度的。一般人提前还贷是减轻房贷压力的较好的方式。


值得一提的是,在选择提前还贷,究竟是选择缩短周期,还是减少月还款额度这个问题时,我们更倾向于缩短还贷周期,比如你之前是三十年还贷周期的,现在你手里有了钱后可以缩短至二十年。因为房贷时间越长,银行给出的利率越高,房贷周期越短,银行给出利率就会更低一些。当然,如是你准备提前还贷,还要考虑一下,银行可能要求你支付违约金,每个银行的提前还贷的违约金情况不同,这是需要购房者跟银行沟通协商。


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