都在聊房地产税,你却还没弄懂房产税?

来源:新西塘孔雀城作者:姜辉网址:http://www.asssl.com

都在聊房地产税,你却还没弄懂房产税?


3月5日的政府工作报告及3月7日财政部的答记者问,一度使得 “房地产税”引爆网络与社交媒体圈,迅速占领各大热搜排行榜。上一次达到类似的关注度还是在2010年,当年中国政府网全文公布了国务院同意并转发发改委的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,其中提及将逐步推进房产税改革。 “房地产税”与“房产税”,一字之差,二者有何区别?房产税是否能如民众所期望的抑制日益上升的房价?抑或是上述税种的征收另有深意?


房产税征收的历史沿革

对房屋征税,我国自古有之。周期的“廛布”,唐朝的间架税,清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”,清末和民国时期的“房捐”等,都是对房屋征税。中华人民共和国成立后,亦先后颁布了不少房产税相关条例:我国针对外籍购房者、外籍企业和本国经营者的房产税征收工作已持续多年,针对国内非经营者的房产税城市试点(重庆和上海)运行亦已有数年之久。据《2016年国家税务年鉴》的统计,我国2015年地方房产税缴纳总计约2051亿元。


房产税仅为房地产税中的一环

房地产税,其实是个较为复杂的税收体系,主要涉及十多个税种,涵盖了开发建设、房产交易和保有三大环节。其中,开发建设环节主要涉及7个税种,交易环节亦涉及7个税种,保有环节涉及2个税种。基于我国目前的房地产税收体系,虽然房产税是整个房地产税体系保有环节的重要组成部分,但在整个“开发建设+交易+保有”三大环节中占比较小。历年《中国税务年鉴》数据显示:房地产行业税收总额中,房产税占比仅2%,加上保有环节的另一项税收城镇土地使用税,整个保有环节税收贡献不超过5%。而营业税、企业所得税和土地增值税等的占比均在15%以上,其中营业税占比甚至达到30%以上。


因此,整个房地产税税负结构呈“重增量住房轻存量住房,重开发建设与交易环节轻保有环节”,仅2014年整个房地产行业的开发和交易环节税种就近16000亿。故部分媒体使用“房地产税”来表示“房产税”的说法并不准确,因为房地产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税,是包括十多个税种的一个税收体系。房产税,自始至终是整个房地产税的重要组成部分,因其属于房屋保有阶段的税款,将对民众持有住房的成本产生较大的影响,所以才是消费者关注的焦点。


房产税或难抑制房价增长

房价的上涨与下跌,可以简单的认为是由相关长期要素与短期要素相互影响与博弈的结果。房产税,对房价的影响主要体现在其能否影响整个市场的短期要素,从而间接改变整个市场房价的走势,但这也基于当地房产市场的各种长短期要素的博弈情况。


例如,在一个房价脱离居民购买实力,投资投机需求旺盛的市场环境下,房产税可以增加炒房者或投资客的持有成本,促使其抛售房产,弱化了整个市场的投资性需求,从而迫使房价下降。另一方面,如果当地的人口持续净流入、经济与产业发展势头强劲以及居民收入持续提高,房价的上涨源于当地强大的潜在购买力时,房产税也很难改变当地房价的走势,此外房产税可能会被转嫁到消费方,从而推高当地整个市场的房价与租金。


在海外,房地产税以 Council Tax(英国,针对居住用房地产)、Domestic Rates(英国,针对商用房地产)、Rates(澳大利亚,针对土地)、Property Tax(美国 / 日本)、Comprehensive Real Estate Holding Tax(韩国)等表达形式出现。但基于这些国家和地区房产税多年的实施情况来看,当地房价走势受其影响甚微。


根据英国National Wide和美国OFHED公开的住房价格指数显示,近三十年英国住房价格上涨近4倍,美国住房价格上涨2.5倍左右,且已超过次贷危机前的房价水准。日本在上世纪70年代开征物业税,80年代增加对土地短期交易开征资本利得税,但都无法阻挡国民的炒房热情和房价泡沫的无限扩大,直至90年代的泡沫破裂。


国内方面,中国香港的房产税由差饷+物业税+地租组成,其中差饷已有百年的历史,2010年香港政府还针对非港居民推出“买家印花税”(15%)来抑制房价上涨,期间印花税一度调高至16%,但依旧无法阻挡购房者热情。基于港府差饷署的历年统计数据,2003-2016年期间全港私人住宅价格涨幅接近4倍。


上海和重庆作为大陆唯一两个针对部分非营业性住房征收房产税的城市,根据中国指数研究院的住宅价格数据,2011年至今两地的住宅价格涨幅与同期全国楼市周期性波动几乎一致,房产税对房价的影响亦不明显。


所以,从以上国内外城市和地区的房价走势看,房产税对其房价的影响着实较小,尽管房产税可能影响到部分买家的购房决定,但仅凭房产税这一因素是无法单独影响消费者的刚性或投资需求。未来房产税对地区市场的影响程度的大小,也许将与当地构成房价长短期要素的结合情况有关。


房产税可弥补未来地方财政缺口

自从实行分税制度后,地方政府的财力被大幅削弱,但所承担的事权并无缩减,甚至部分地方政府的事权有所增加,所以土地财政一直是地方财政收入的重要补充,并有力地支持了当地城市建设的发展。根据中国税务年鉴和国家统计局的数据,2014年在不考虑土地融资的情况下,土地财政(土地出让金+土地、房产相关税)贡献了地方财政收入的35.64%。然而,从大趋势上看,随着一线城市和部分强二线城市的城市化水平的提高和城市规模的不断扩大,其房地产市场已开始步入存量房时代,新房成交量占比将逐渐下降,城市新增规划用地也将逐渐减小,土地出让金亦随之减少。


以上海为例,根据中国指数研究院的数据,上海市本级土地出让金(住宅+商业办公)已连续4年下滑,2016年成交住宅中二手房和新房的占比接近3:1。因此,未来以房产税为代表的保有环节的税收终将替代开发建设环节的税收与土地出让金,成为未来政府财政主要收入的重要组成部分。


重庆与上海的房产税模式较难推广

重庆与上海试点的房产税已运行多年,两地的房产税均设置了很高的免税面积,税率较低并且针对豪宅(高价房)采取超率累进税率的方法,充分照顾了当地的刚性需求与改善需求。因此,两地房产税收入的绝对值增长,均是基于当地住宅价值的上涨,而非整个房地产税收试点带来的增量效应。例如:2011年两地进入试点以后,上海房产税收入占当地总税收收入的比例维持在2.5%左右,多年来都未有明显增加。重庆方面,其房产税占政府税收收入的比例亦未获得较大提升,2011年至2015年占比仅增长了1.2%,维持在3.6%左右。


此外,两地的房产成交量除第一年受到刚推出的房产税影响外,其之后的表现几乎与非试点城市无异,当地房价因房产税产生的变化也可以忽略不计。由于两地试点在税收增量和抑制房价增长方面并未获得预期效果,从2011年以后个人住房房产税试点陷入停滞。所以未来,房产税扩围的试点城市可能将使用非重庆与上海模式,修改免征标准、扩大税基,从而提高房产税的征收收入。


结论:房产税,作为整个房地产税的重要组成部分,由于其对消费者住房的持有成本产生直接影响,所以一直是民众关注的焦点。与其他行业相比,现阶段的主要房地产税税负已经处于较高水平,且税收结构呈“重增量住房轻存量住房,重开发建设与交易环节轻保有环节”的特点。


因此,未来政府可能会对现有房地产税的税收结构进行小范围调整,平衡增量与存量住房阶段的税收负重,从而便于房产税的正式开征。另一方面,民众对于房产税抑制房价的期望可能无法完全实现,因为基于现有的地区与城市案例,房价受房产税的影响较有限。由于整个房产市场将逐渐步入存量房时代,房产税征收的更现实意义在于弥补未来地方财政中日益减少的土地出让金缺口,但现有阶段的重庆与上海房产税模式未来将较难向全国推广。


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